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  团购房烂尾,法院裁定当地政府违法,判决为何执行不了?

  据中国之声报道:湖北省宜昌市点军区一个名为“江南星城”的项目开工六年,至今未能交房。开发商湖北宇星置业发展有限公司表示:资金陷入困境,无力动工。

  记者调查发现,这不是一起普通的楼盘烂尾事件。开发商反映,“江南星城”项目是点军区给干部职工的“团购房”,区政府涉嫌侵犯企业经营自主权。湖北省高院今年3月作出判决:确认点军区政府行政违法,并对违法行为采取补救措施。半年时间过去,判决并未执行。“团购房”的背后有哪些曲折?

  区政府给职工建“团购房”,招标当天地价“失控”

  湖北省宜昌市点军区人民法院身后50米,一片20栋楼的小区依山而建,当地950名公职人员在这个名为“江南星城”的小区买了房。

  开发商湖北宇星置业发展有限公司副总经理余成竹说,本来小区是点军区政府的“团购房”,地块也是政府自己选定的。点军区委办公室2012年12月3日印发了《区委办公室、区政府办公室关于成立西边冲商品房项目建设工作领导小组的通知》,领导小组下设征地搬迁组、依法推进组、对上争取组和办公室,成员包括公安、国土、规划等多个部门的领导。余成竹说,当时约定,他们公司对江南星城1770套房屋委托开发。

  “一切成本是归点军区人民政府来承担。按照商品房开发的流程,给予湖北宇星置业有限公司每个平方一百块钱的开发利润。”

  《点军区西边冲商品房委托开发框架协议》在2013年2月签订,约定购房价格为每平方米3500元,开发商方面表示,这个价格是按每亩土地85万的起拍价核算出来的。三月,西边冲地块进入招拍挂程序,虽然是代建,但土地拍卖是以宇星公司的名义参加。竞拍在网上进行,宇星公司财务负责人郑美菊回忆,宇星公司及领导小组双方共同参加。

  “政府不可能去参与招投标这一块。为了保证网络的问题,我们是在检察院培训中心那边开个房间。一共有四家单位参拍了,一直到差不多100万每亩的样子的时候,就说测算了一下, 3500肯定就搞不起了,就不想拍这块地。”

  时任点军区委常委、纪委书记伍安军手写过一份《关于湖北宇星置业公司土地摘牌的经过说明》,里面提到,他至少两次给当时的区委书记、区长打电话请示是否继续竞拍,得到的答复是,“不管多少钱一亩,一定要让宇星公司摘牌建设”。最终宇星以高于起拍价1.636亿,约每亩194万的价格拿地。

  余成竹介绍:“按照我们和政府所签的框架协议,土地的价格和我们是没有关系的。政府回来经过自己测算,政府也做不起了,所以说政府就是说采用一种变通的方式,我们只要部分团购房,另外你们市场化的销售来弥补这个亏空,用820套通过社会销售所赚取的利润来弥补前面950套。”

  在余成竹看来,一个纯粹的代建项目,变成了半代建、半市场的楼盘。

  “就是说一部分的市场风险转嫁给企业了。”

  政府承诺基建费用不兑现 半代建、半市场无法运转

  经过近五个月的僵持,双方又签订了补充协议,协议明确,由甲方,也就是点军区西边冲商品房项目领导小组依法依规出资做好配套基础设施等建设工作。余成竹说,政府建基础设施,也是他们继续承接项目的主要原因。

  “他是给我们做了很多承诺的,才签署补充协议的。一,充分利用国家相关政策,依法依规出资,小区的附属设施都给政府出资来建。第二个理由,你如果说不签这个协议,那么你是以企业的名义去投了标进来的土地,至少你的土地保证金6000万就没了。”

  宇星公司财务负责人郑美菊说,实际上,那个时候小区前期工程已经陆续在做,投入的资金已经过亿。

  余成竹说,选房工作很快结束,20栋楼房共三期几乎同时动工。

  “一号楼里就一户团购房,我也得给他盖一栋楼。顶楼不要、一楼不要,楼层不好都不要。我企业再更进一步强势一点的话,我应该把你950套给你先放到后面,我把我这820套建了,卖完了,我再拿这个资金建设,这是不是更风险更小,但是你想可能吗?”

  余成竹告诉记者,进入施工程序后,公司多次要求政府支付补充协议中承诺的约一亿元的基建费用。

  “我们去找政府,他们说你们看清楚,是依法依规出资,我们是政府,你们是民营企业,我们给你们钱,不合法不合规。”

  宇星公司只能寄希望于对外销售的820套房子。开盘后房价攀升,最高价卖到每平方米5400元。“江南星城”开盘不到三个月,一街之隔的碧桂园项目开盘,开盘价为每平方米4500元。碧桂园项目地块2014年6月取得,约为每亩地76万元。余成竹说,碧桂园突然开盘,对他们而言打击沉重。

  “碧桂园项目在完全不具备开盘条件的情况下,突然提前开盘,导致了我们的房价直线下降。”

  2015年3月,江南星城项目彻底无法运转,在与点军区政府多次沟通无果后,宇星公司提起行政诉讼:要求确认点军区政府等几方被告滥用职权、侵犯原告经营自主权。

  “新一任的区政府到位以后明确拒绝,不管了,他要求我们破产,当时是合并诉讼,合并诉讼是一共是三个被告,三个被告是点军区人民政府,宜昌市人民政府和宜昌市国土局。市中级人民法院考虑到涉及到碧桂园的话题,就把碧桂园追加为第三人。”

  省高院裁定确认区政府侵犯经营自主权,为何遭无视?

  湖北宇星公司把宜昌市点军区政府、宜昌市政府、宜昌市国土局告上法庭,宜昌中级人民法院一审裁定不予立案,开发商向湖北省高院提起上诉。湖北省高院经审理,指令宜昌中院予以立案。中院立案审理后,驳回宇星公司的诉讼请求。开发商再次提起上诉,湖北省高院发回重审,案件被分为两起。一起案件的被告是点军区政府,诉讼请求为确认点军区政府滥用职权、侵犯原告经营自主权;另一起案件为确认宜昌市人民政府、宜昌市国土局滥用行政权力,排除、限制竞争。案件审理情况如何?

  宜昌市中院审理后,针对点军区政府行政案件判决为:确认点军区政府成立项目建设工作领导小组行为违法,驳回其他诉讼请求。湖北省高院组成合议庭再次进行审理,今年3月,终审判决确认点军区政府锁定湖北宇星置业发展有限公司所开发江南星城小区950套团购房及相关车位的行为违法。宇星公司副总经理余成竹说,事情至此并没有结束。

  “依法作出了关于江南星城团购房成本的司法鉴定,直接成本为4614块2毛2。主要的判项:点军区人民政府行政违法行为成立,责令点军区人民政府在30日内补救。执行期都已经超过了半年了,但是他们均已没有判决标的,就是说在它判决里面没有数字,没有判政府应该赔你多少钱,所以说他无法执行。”

  中国之声记者拿到一份由北京大学、中国政法大学、北京师范大学几位知名法律学者出具的《专家论证法律意见书》,同样认定“团购房”领导小组及点军区政府的干预行为属于侵犯企业经营自主权的滥用职权行为,应对宇星公司予以补偿或赔偿。此外,根据国家法律、政策规定,不得以政府换届、领导人员更替等理由违约毁约。

  这起政府“团购房”纠纷中,除了错综复杂的行政诉讼,实际上还有几百件民事案件悬而未决,在民事案件中,甚至出现点军区法院法官作为购房人审理房屋纠纷相关案件的情况。点军区政府如何回应?中国之声将继续关注。

  央广记者:周益帆、唐国荣

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